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Steuern sparen mit Stuck-StückenDenkmalbauten für Selbstnutzer und InvestorenDie Eigenheimzulage steht auf der Kippe, und auch andere Sparquellen für
private Bauherren (siehe Kasten) werden seltener Die staatliche Förderung von
Renovierungsarbeiten an Baudenkmälern aber ist als eine der letzten noch
geblieben. Allerdings gilt es auch hier, einiges zu beachten. Wer in denkmalgeschützte Gebäude investiert, hilft dabei, Baudenkmäler und
historische Stadtkerne schön und wertvoll zu erhalten. Grund genug für eine
staatliche Unterstützung: Gefördert werden bei Baudenkmälern "Baumaßnahmen,
die zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal erforderlich" (§ 7i
Einkommensteuergesetz) sind sowie Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen
bei Gebäuden, die "geschichtlich, künstlerisch oder städtebaulich
bedeutend sind" (§ 7h EStG). Aber: Dabei unterscheidet der Fiskus in
der Art der Förderung zwischen Selbstnutzern auf der einen und Vermietern,
gewerblichen und beruflichen Nutzern auf der anderen Seite. Selbstnutzer konnten noch bis 2003 zehn Jahre lang je zehn Prozent der
Anschaffungs- und Sanierungskosten des Baudenkmals als Sonderausgaben in ihrer
Einkommensteuerklärung geltend machen. "Bei der Höhe und Dauer der
Abschreibung ist das Finanzamt allerdings knauseriger geworden", erklärt
Finanzierungsexperte Max Herbst von der Frankfurter FMH: Seit Januar 2004 können
nur noch neun Prozent in zehn Jahren abgeschrieben werden. So festgeschrieben in
§ 10f des Einkommensteuergesetzes. Für Eigentümer, die denkmalgeschützte Immobilien vermieten, beruflich oder
gewerblich nutzen, hat sich ebenfalls etwas geändert: Sie können
Anschaffungs-, Herstellungs- und Sanierungskosten nun über einen Zeitraum von
zwölf Jahren abschreiben: acht Jahre lang mit je neun Prozent und vier Jahre
lang mit je sieben Prozent. Bis zum Jahreswechsel galt auch hier, wie bei
Selbstnutzern, eine Abschreibungshöhe beziehungsweise -dauer von zehn Jahren
mal zehn Prozent. Käufer von Denkmalimmobilien sollten einige Fingerzeige beachten. Denn
allein aus steuerlichen Gründen ein Denkmal zu kaufen, macht wenig Sinn. Wichtig ist immer die gute Lage des Objekts. Eine Immobilie ist wertvoll und
werthaltig, wenn drei Faktoren stimmen: Lage, Lage und Lage. Damit meinen
Immobilienexperten nicht immer die grüne Hausposition am unverbaubaren
Landschaftsschutzgebiet, sondern ein Wohngebiet, in dem ein Haus auch künftig
nachhaltig vermietbar scheint. Eine stattliche alte Villa beispielsweise wurde
vor 100 Jahren wohl kaum in einem Außenbereich gebaut, es sei denn inmitten
einer Parklandschaft. Was damals einmal das edle Westend einer Kleinstadt war,
gehört heute möglicherweise zum brodelnden Innenleben einer Kreisstadt. Und
was früher vom Grundstückseigentümer mit Stolz direkt zur kleinen Straße hin
mit vorgelagerter Freitreppe errichtet wurde, kann inzwischen an einer der
Hauptausfallstraßen der Stadt liegen - zwar als geschütztes Denkmalobjekt, dafür
aber ungeschützt vor Verkehrslärm. Bei der Sanierung kann zwar vieles abgesetzt werden. Wenn aber ein undichtes
Dach saniert werden muß, sollte vorher überprüft werden, ob nicht spezielle
Denkmal- oder Bauvorschriften die Verwendung bestimmter teurer Ziegel
vorschreiben. Sind die Fenster dicht? Gerade bei Altimmobilien kann der Einbau passender
Fenster teuer werden - und speziell dann, wenn Fensterformate und -material
geschützt und verbindlich festgeschrieben sind. Deshalb sollte ein
Kaufinteressent immer die Fensterdichtigkeit überprüfen? Wenn nicht: Müssen
spezielle Rahmen angefertigt werden? Auch in einem Denkmalhaus muß geheizt werden: Wichtig für die Beurteilung
des Kaufpreises ist die Frage, wann die Heizungsanlage zuletzt erneuert wurde? Auch bei den alten Elektroinstallationen - noch über Putz oder unter Putz
verlegt - können sich Fragestellungen des Denkmalschutzes ergeben: Müssen bei
Elektrosanierungen Wände aufgerissen werden? Mit welchen Komplikationen muß
dabei gerechnet werden, und sind gegebenenfalls Teile der Inneneinrichtung wie
wandfeste Schränke oder eine Stuckdecke ebenso denkmalgeschützt wie die Straßenfassade? Damit diese Steuervorteile geltend gemacht werden können, muß die
Denkmalschutzbehörde schriftlich bestätigen, daß Renovierungsmaßnahmen
notwendig sind. Ob ein Objekt als Denkmal eingestuft wird, hängt von den
einschlägigen Denkmalschutzgesetzen und Denkmallisten der einzelnen Bundesländer
ab. Artikel erschienen am 13. Februar 2005 in www.wams.de |
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