Wer seinen Immobilienbesitz oder sein Betriebsvermögen steuergünstig auf die nächste Generation übertragen will, sollte bald handeln: Im nächsten Jahr werden die Vorschriften für die steuerliche Bewertung von Immobilien und Betriebsvermögen nämlich aller Voraussicht nach deutlich verschärft. Dadurch droht eine höhere Belastung bei der Erbschaft- und der Schenkungsteuer. Wer Vorsorge treffen will, könnte dies bei einem Notar regeln, raten die Notarkammern.

Hintergrund für die erwarteten Änderungen ist ein Verfahren beim Bundesverfassungsgericht, das im Jahr 2005 abgeschlossen werden soll. In diesem Verfahren geht es darum, dass nach derzeit noch geltendem Recht Grundstücke und Betriebsvermögen für die Bemessung der Erbschaftsteuer nur mit einem Teil ihres Verkehrswerts zu berücksichtigen sind, während andere Kapitalanlagen wie etwa Wertpapiere oder auch Bargeld stets mit dem vollen Wert angesetzt werden. Bei bebauten Grundstücken und bei Eigentumswohnungen wird oft nicht viel mehr als die Hälfte des tatsächlichen Wertes zugrunde gelegt. Wer Immobilien im Wert von beispielsweise 500 000 Euro erbt, zahlt daher deutlich weniger Erbschaftsteuer als ein Erbe, der Spareinlagen oder Wertpapieren in gleichem Wert vermacht bekommen hat.

Das Bundesverfassungsgericht hatte im Jahre 1995 schon einmal die unterschiedliche Besteuerung verschiedener Vermögensarten beanstandet. Es wird daher jetzt allgemein erwartet, dass auch die neuerliche Bewertungsregelung für verfassungswidrig erklärt wird. Der Gesetzgeber müsste dann - kurzfristig - auch die Bewertung von Immobilien und Betriebsvermögen stärker am Marktwert ausrichten. Für eine Vielzahl von Erbfällen drohen erhebliche steuerliche Mehrbelastungen. Besonders betroffen wären Erben höherwertiger Immobilien und Betriebsnachfolger. Wer von einem Elternteil Grundbesitz im Wert von 800 000 Euro erbt, müsste bei gleichen Freibeträgen bis zu 113 000 Euro an Erbschaftsteuer zahlen.

Wer die Vorzüge der geltenden Regelung also noch ausnutzen will, der sollte sich deshalb bald Gedanken über eine Überlassung noch zu Lebzeiten machen. Bei langfristiger Betrachtung hat dies noch den weiteren Vorteil, dass die steuerlichen Freibeträge (für Kinder derzeit 205 000 Euro) unter Umständen mehrfach ausgenutzt werden können - denn diese Freibeträge stehen alle zehn Jahre in voller Höhe dem Erben bzw. dem Beschenkten erneut zur Verfügung.

Eine Überlassung zu Lebzeiten will allerdings gut überlegt sein, da die Eltern nach der Übertragung auf die Kinder die Immobilie nicht mehr an Dritte verkaufen oder für Kredite belasten können, falls doch noch Geld benötigt wird. In dieser schwierigen Entscheidungssituation könnten Notare helfen. Sie beraten die Beteiligten im Vorfeld umfassend und entwerfen einen auf die individuellen Bedürfnisse abgestimmten Vertrag.

In diesen Vertrag kann man auch verschiedene Sicherungen einbauen. So können die Eltern ein lebenslanges Wohnrecht oder - über einen Nießbrauch - auch das Recht auf Mieteinnahmen erhalten. Auch ein Rückforderungsrecht kann für bestimmte Fälle vereinbart werden. Am Schluss steht dann die notarielle Beurkundung, durch die eine Immobilienübertragung erst verbindlich wird.

BM