|
Immobilien verursachen in Deutschland mit bis zu 15 Prozent die
zweit-höchsten Kosten eines Unternehmens nach dem Personal. Das ist
meist viel mehr als sie einbringen. Zudem binden sie etwa 10 Prozent des
bilanziellen Kapitals. Eine wertorientierte Unternehmensführung jedoch
verlangt, Kapital für das Geschäft freizusetzen, um wettbewerbsfähig
zu bleiben. Während bei den deutschen Unternehmen im Durchschnitt die
Eigentumsquote bei 60 Prozent liegt, beträgt sie in Großbritannien
etwa 40 Prozent und in den USA gar nur 30 Prozent. Allerdings will die
Mehrzahl der Befragten in den nächsten Jahren die betrieblichen
Immobilienbestände verkleinern, nämlich um rund 30 Prozent. Bisher
haben sie aber erst die Hälfte der beabsichtigten Vermarktung
realisieren können. Laut der Studie ist für die kommenden zehn Jahre
mit mindestens 50 Milliarden Euro Desinvestmentpotenzial an deutschen
Unternehmensimmobilien zu rechnen. Diese Entwicklung wird einen enormen
Preisdruck ausüben.
Die Grundgesamtheit der Untersuchung bildeten Unternehmen, die schon
Erfahrung mit der Vermarktung von unternehmenseigenen Immobilien
gesammelt haben oder eine Veräußerung anstreben. Enthalten waren alle
DAX-Unternehmen. Befragt wurden insgesamt 148 deutschen Großunternehmen
mit mindestens 8.000 Mitarbeitern, die eine Desinvestition überhaupt
durchführen können. Mehr als die Hälfte von ihnen orientiert sich
dabei nicht an einem spezifischen Renditeziel.
Falsche Vorstellung von Vermarktung
Noch immer sind sich viele Unternehmen der Bedeutung ihrer Immobilien
nicht bewusst. Häufig steht allein die Eventualität einer
Wertsteigerung der Immobilien einem Verkauf im Wege. Obwohl das Abstoßen
von unrentablen Investitionsgütern in vielen Geschäftsbereichen ein völlig
normaler Vorgang ist, wird er bei Immobilien häufig außer Acht
gelassen. Denn oft wird von falschen Verkehrswerten für das Eigentum
ausgegangen. Überwiegend sind die ermittelten Werte veraltet.
Als Hauptursache für die schleppend ablaufende Desinvestition sehen
die befragten Unternehmen die mangelnden Vermarktungschancen. Dabei
lassen die Unternehmen meist selbst eine klar definierte
Desinvestitionsstrategie missen. Mit ihren Immobilienveräußerungen
wollen sie in erster Linie Eigenkapital freisetzen und Kosten
reduzieren. Ihre Immobilien verkaufen sie insbesondere aus Gründen des
Shareholder-Value-Denkens größtenteils zu schnell und ohne Rücksicht
auf Preisabschläge. Gleichzeitig wollen die Inhaber möglichst den
Buchwert erzielen und weitestgehend die Verfügungsrechte behalten. Ohne
unternehmenspolitische Vorgaben droht ein folgenschwerer Zielkonflikt,
an dem geplante Vermarktungen scheitern können.
Ferner kommt die Studie zu dem Ergebnis, dass die Vermarktung meist
zu stark auf Einzelobjekte konzentriert ist und sich die Aktivitäten
auf zu wenige Immobilieninvestoren fokussieren, obwohl alternative
Vermarktungen zahlreiche Vorteile bieten. Etwa ein Drittel der Befragten
schätzen Transaktionen auf der Basis von Kapitalanteilen an einer
Gesellschaft oder an offene und geschlossene Fonds als für sie nicht
realisierbar ein. Deutlich über die Hälfte lehnt die Verbriefung ab.
Unternehmen müssen umdenken
Methodische Probleme bei der Bewertung der
betriebswirtschaftlichen Kosten und Nutzen können dazu verleiten,
Immobilienentscheidungen zum eigenen Nutzen zu treffen.
Steuerungsmechanismen, wie Marktpreissysteme, verlieren so an Wirkung.
Hier muss vor allem die Unternehmensführung Strukturen schaffen, das
personelle Missmanagement zu verhindern.
Die Studie gibt also nicht nur Aufschluss darüber, welche Mängel
derzeit bestehen, sondern macht gleichzeitig auch deutlich, wo sich Möglichkeiten
für eine ertragreiche Veräußerung von betrieblichen Immobilien
bieten. Es besteht vor allem ein erhöhter Optimierungsbedarf im
Vermarktungsprozess. Die meisten Befragten erkennen die Klärung der
strategischen Nebenbedingungen als wichtig an, um einen Konflikt
konkurrierender Vermarktungsziele aufzudecken. Die notwendigen Schritte,
wie die Entscheidung über eine Freisetzung von Kapital oder die
Objektpotenzialanalyse, müssen dafür aber wesentlich stärker gewürdigt
werden. Erfahren finanzwirtschaftliche Bewertungen und eine geeignete
Abgrenzung von Vermarktungseinheiten mehr Aufmerksamkeit, lassen sich
weitere Handlungsspielräume eröffnen. Dies geschieht selten, da die
Unternehmen Desinvestitionen lieber intern steuern, statt auf kompetente
externe Partner zu setzen.
|
